Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları

Yazılı tahliye taahhüdü nedir?

Kirayaverenin kiracısını kiralanandan tahliye etmesi kanun koyucu tarafından bazı şartlara tabi tutulmuştur.

Hukukumuzda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. Bu maddenin birinci fıkrasında da kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri olarak kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında “kiracının vermiş olduğu yazılı tahliye taahhüdü” yer almaktadır.

Anılan hüküm şu şekildedir; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu kapsamda, yazılı tahliye taahhüdü kısaca, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi olarak ifade edilebilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği uygulama açısından oldukça önem arz etmektedir. Zira, mevzuatta belirtilen şartların sağlanmaksızın tahliye taahhüdünün alınması halinde geçersiz sayılmakta ve kiracının tahliyesi mümkün olmamaktadır. Bu bakımdan aşağıda belirtilen geçerlilik şartlarının sağlanmış olması gerekmektedir.

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.

Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden birisi olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenleme altına alınan tahliye taahhüdü, yine bu madde uyarınca, yazılı olmalıdır.

Bu maddedeki yazılılık şartı, ispat şekli değil, tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilecek etkiye sahip olmasını gerektiren bir geçerlilik şartıdır[1]. Bu sebeple, kiracıdan sözlü olarak alınmış bir tahliye taahhüdünün olması geçerli bir tahliye sebebi oluşturmamaktadır[2].

Tahliye taahhüdünün içeriğinde bulunması gereken tüm unsurlar yazı ile belirtilmelidir. Bu yazılı metin de taahhüdü veren kiracı tarafından imzalanmalıdır. Diğer yandan, uygulamada sıklıkla merak edilen konulardan birisi de taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda aile konutu için tahliye taahhüdünün ne şekilde verilmesi gerektiğidir. Kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişi evli ise ve kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa tahliye taahhüdünün diğer eş tarafından da imzalanması gerekmektedir.

Kiracının tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterli ise de uygulamada noter tarafından düzenlenmiş veya imzası noter tarafından tasdik edilmiş tahliye taahhütleri ile karşılaşılmaktadır. Noter tarafından hazırlanan tahliye taahhütnameleri, kiraya veren açısından kolaylık sağlayıcı bir özelliğe sahiptir. Bu da yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatılabilmesidir.

04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve emsal Yargıtay kararları uyarınca, noter tarafından düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş bir taahhütte, kiracı icra takibi sırasında imza inkarında bulunursa, kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteme imkânı bulunmaktadır[3]. Ancak, icra yoluyla imza incelenmesi işlemi süreci uzatabileceğinden kötü niyetli olarak süreci uzatmak isteyen taraf taahhüdü noter aracılığıyla yapmaktan imtina edebilecektir. Noter aracılığıyla alınan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiracı imzasını inkâr edemez ve kiralananı belirtilen tarihte boşaltılmasını geciktiremez[4].

“…İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, tahliye taahhüdü nedeniyle yapılan icra takibine itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; takibe esas alınan ve davanın dayanağı durumundaki 14.9.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Takip, noterce re’sen düzenlenen 15.9.2009 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesine dayanmıştır. Bu taahhütnamede kiralananın 15.9.2011 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmiştir. İİK.’nun 275/2 maddesinde; “tahliye talebi, noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş, yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da, kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.” hükmü öngörüldüğünden, noterce re’sen düzenlenen tahliye taahhütnamesi gözetilerek, itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, istemin reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2012/4203 E., 2012/6900 K.)

Yazılı tahliye taahhüdü kiracı tarafından verilen tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Ancak, kiraya verenin de yazılı tahliye taahhüdünde yer alması ve bunu kabul ettiği yönünde beyanda bulunmasının bir geçersizlik sebebi sayılmayacağı belirtilmiştir[5].

Tahliye taahhüdünü kiracı veya yetkili temsilcisi vermiş olmalıdır.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından bir diğeri de taahhüdün kiracı veya kiracının yetkili temsilcisi tarafından imzalanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinden de anlaşılacağı üzere, tahliye taahhüdünü veren kişi bizzat kiracıdır. Doktrinde farklı görüşler olmakla birlikte borçlar hukuku genel kuralları uyarınca, kiracının vekilinin de kiracı adına tahliye taahhüdü verebileceği düşünülmektedir[6].

Bu kapsamda, kiracı ile aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olmayacağını belirtmek gerekir. Birden fazla hak sahibinin söz konusu olduğu durumlarda da doktrin ve Yargıtay’ın emsal kararlarına göre taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi ve hepsinin aynı tarih için tahliye taahhüdünde bulunması gerektiği kabul edilmektedir[7].

Tahliye taahhüdü herhangi bir kayıt ve şarta bağlanmamış olmalıdır.

Yazılı tahliye taahhüdü, herhangi bir kayıt ve koşul kabul etmeyen bir irade açıklamasıdır. Bu kapsamda, kiracının “yeni bir konut bulduğum takdirde veya yapımı devam eden işyerim tarafıma teslim edildiği takdirde” gibi kayıt ve koşullar koyması halinde bu taahhüt geçersiz olacaktır[8].

Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

Kanun koyucu, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracının tahliye taahhüdünü hiçbir baskı altında kalmaksızın, özgür iradesi ile ortaya koyması gerektiğinden hareketle, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerektiğini bir şart olarak ileri sürmüştür.

Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünü, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne yazıp imzalamış veya ayrı bir kâğıda ancak kira sözleşmesinin yapıldığı tarih yazılarak imzalanmışsa, kiraya veren bu taahhüde dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkartamayacaktır. Çünkü, kiracı, sözleşmenin yapıldığı anda, güçsüz ve çaresiz konumdadır. Kiraya verenin ileri sürdüğü her şartı kabul etme eğilimindedir. Bu sebeple, böyle bir ortam ve konumda verilmiş olan yazılı belgenin geçerli olmayacağı ve buna dayanılarak kiracının çıkarılamayacağı Yargıtay’ın 04.10.1994 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ve bundan sonraki birçok kararında kabul edilmiştir[9].

Diğer yandan, yine uygulamada merak edilen hususların başında boş tahliye taahhütnamesinin verilmiş olmasının mahkeme tarafından tahliye için kabul edilip edilmeyeceğidir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, tahliye taahhütnamesinin tarihi yazılarak verildiyse ve tarih olarak da kira sözleşmesi ile aynı gün tarih yazıldıysa Yargıtay bu taahhüdü kabul etmemektedir.

Ancak, kiracı tarafından boş tahliye taahhütnamesi verilmesi halinde, kirayaveren tarafından bu boş kısımların doldurularak hukuki sürece başvurulduğu da görülmektedir. Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay’ın emsal kararlarında, kiracının boş tahliye taahhütnamesi vermiş olmasının ve taahhütnamedeki tarihlerin sonradan yazılmasının belgenin geçersizliğini gerektirmeyeceği belirtilmiştir.

Tahliye taahhüdü belirli bir tarih içermelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 1.fıkrası uyarınca, tahliye taahhüdünde bulunulan tarihin belli bir gün, ay ve yıl gösterilerek somut bir biçimde yapılması gerekmektedir. Kiracının tahliye taahhüdü belli bir tarih içermediği takdirde geçersizdir. Buna göre, yazılı tahliye taahhüdünün vade koşulunu gerektirdiğini söyleyebiliriz. Bu kapsamda, örneğin; “yaz sonunda, kış başında, okullar tatil olduğunda, 2020 yılının sonunda” gibi belirsiz hususlar içeren taahhütlerin geçersiz olduğunu söyleyebiliriz[10]. Diğer yandan, 2012 yılının Cumhuriyet Bayramı’nda (yani 29 Ekim 2012 tarihinde) tahliye taahhüdünde bulunulmuş olması, bu tarihin herkes tarafından anlaşılabilen bir gün olması sebebiyle kabul edilebileceği de doktrinde belirtilmiştir[11].

Diğer yandan, yazılı tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile aynı anda verildiğinde, geçersizliğin önüne geçmek amacıyla, tanzim tarihinin boş tarih veya sonraki tarihi içerecek şekilde verilmesi ile karşılaşılabilmektedir. Bu halde de, bu taahhüdün geçersiz olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir. Ancak, yazının yazıldığı veya sonradan doldurulduğu tarihin tam olarak tespit edilememesi nedeniyle geçersiz olduğuna ilişkin iddiaların ispatlanmasının zor olduğunu belirtmek gerekmektedir[12].

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye nasıl olur?

Kiracı tarafından kiraya verene verilen yazılı bir geçerli tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiralanan şeyin taahhüt edilen tarihte boşaltılması gerekmektedir. Bu taahhüde rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren “taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 (bir) ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle” kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Tahliyeyi talep konusunda kiraya veren, icraya başvurma veya dava açma seçeneğine sahiptir. Dava açma konusunda bir aylık dava açma süresi öngörülmüştür. Bu sürenin işlemeye başladığı tarih, “kiracının yazılı tahliye taahhüdünde kiralananı boşaltmaya söz verdiği” tarihtir. Bir aylık süre geçtikten sonra kiraya veren, dava açarak tahliye talep edemeyecektir. Kanun maddesinde belirtildiği üzere, tahliye davasını tahliye taahhüdünde bulunulan kiraya veren açabilecektir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin tahliye davası açamayacağı kabul edilmektedir[13].

Burada önemle belirtmek gerekir ki; 05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir.

Yapılan değişiklik uyarınca; Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Yine; tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talepli yapılan icra takibi neticesinde, kiracı tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya da itiraz etmişse bu halde de Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan İtirazın İptali ve Tahliye talepli davada da arabuculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir.

Tahliye taahhütnamesi süresi nedir?

Uygulamada yazılı tahliye taahhüdünün çeşitli şekillerde ve çeşitli zamanlarda alındığı görülmektedir. Mahkeme tarafından geçersiz kabul edilebilecek bir yazılı tahliye taahhüdünün düzenlenmemesi için mevzuatta ve emsal Yargıtay kararlarında belirtilen hususları taşıyan tahliye taahhüdünün alınması kiraya verenler için önem arz etmektedir. Diğer yandan, kiracıların da çeşitli çekincelerle ev sahibi tarafından sunulan tahliye taahhüdünü incelemeksizin imzalamaları nedeniyle sorun yaşamaları, aniden tahliye davasına maruz kalmalarına neden olabilecektir. Bu sebeple hem kiraya verenlerin hem de kiracıların tahliye taahhütnamesinin imzalanması gibi bir durumla karşılaşmaları halinde kira hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları önem taşımaktadır.

Bu makaleyle ilgili yorumlarınız ve sorularınız için info@ertahukuk.com adresinden bizlere ulaşabilirsiniz.

KAYNAKÇA:

1. ARAL, Fahrettin / AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, 2019, s. 334; AYDOĞDU, Murat / KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Sözleşmeler Hukuku, Adalet Yayınevi, 2019, s. 650; DELİPINAR, Yusuf Can, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık A.Ş., 2016, s. 32; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 2019, s. 428; YAVUZ, Cevdet / ACAR, Faruk / ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayıncılık, 2014, s. 691.
2. KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, 2019, s. 303.
3. AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 653; KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, 2019, s. 303.
4. DELİPINAR, s. 34; YILDIRIM, Mehmet Kamil / YILDIRIM, Nevhis Deren, İcra ve İflas Hukuku, Beta Basım, 2015, s. 80 vd.
5. AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 655; ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç ilişkileri, Vedat Kitapçılık, 2020, s. 386.
6. ARAL / AYRANCI, s. 335; AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 650; DELİPINAR, s. 39; EREN, s. 429.
7. ARAL / AYRANCI, s. 334; AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 651; DELİPINAR, s. 39; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA, s. 388.
8. KILIÇOĞLU, s. 303.
9. ARAL / AYRANCI, s. 334; AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 651; EREN, s. 429; YAVUZ / ACAR / ÖZEN, s. 691.
10. KILIÇOĞLU, s. 303.
11. AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 651.
12. AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 653.
13. AYDOĞDU / KAHVECİ, s. 650; ZEVKLİLER / GÖKYAYLA, s. 388.